根据监管部门的安排，3月1日起，存量房贷定价基准需进行切换，从参考基准利率定价切换为参考LPR定价。存量房贷需要在今年3月1日至8月31日前完成“锚”的切换。

两种定价方式有何区别？是否必须切换为与LPR 挂钩的浮动利率贷款？转换成哪种定价方式更优惠？以后每月的房贷是升还是降？

小编把上海证券报对中国人民银行深圳市中心支行（以下简称“人行深圳中支”）信贷部门负责人进行的问答进行了整理。供读者参考！

问：

商业性个人住房贷款（全文简称“房贷”）参考LPR定价与原参考基准利率定价两种方式有何区别？ 

答：  

标准不一样。基准利率是由央行统一制定的，“贷款市场报价利率”（ LPR）是由18家有代表性的银行，依据对最优质客户实际发放的贷款利率，每月进行报价计算得出，更能反映市场化资金供求关系和价格水平。

上下浮幅度由比例改为绝对值。房贷参考LPR定价，是在相应期限LPR基础上加基点（即BP，1个BP等于0.01%）形成，例如5年期以上LPR为4.8%，若合同约定加30个基点，则实际贷款利率为5.1%，这与此前在基准利率基础上乘以一定折扣或上浮一定比例不同。

问： 

我的房贷是否必须切换为LPR定价的浮动利率贷款呢？

答：  

不一定。如果您的房贷之前已经选择了是固定利率方式,无须切换。如果您的贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款（即一年一定）方式的，现在您有两种选择：一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款；二是转换为固定利率贷款。 

要注意的是，您只有一次选择转换方式的机会。所以，要根据自身的情况做好选择。

问：

那这两种选择有啥区别呢？ 

答： 

如果您选择切换为以LPR为基准定价，到下一个重定价日，就会按照最新一期相应期限LPR计算确定您的执行利率，往后依此类推。 

如果您选择固定利率，那么就是以您转换时的利率为准，一直到您贷款到期利率都不会变了。

问：

若选择切换为LPR定价后，怎么计算我的加基点数呢？这个数值会变化吗？ 

答： 

根据中国人民银行公告〔2019〕年第30号，商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值(可为负值)，确保房贷利率在转换时点保持不变。 

比如，您有一笔房贷，原定价水平为基准利率上浮5%，即当前执行利率为4.9%*（1+5%）=5.145%，而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那么切换时您的贷款利率就是5年期以上LPR加34.5个BP（5.145%-4.8%=0.345%）。

如果您的房贷利率是基准利率打9折，当前的执行利率是4.9%*0.9=4.41%，那么切换时就是5年期以上LPR减39个BP（4.41%-4.8%=-0.39%）。加减基点数在合同剩余期限内固定不变。

问：

LPR每月都在更新，若我的房贷切换为LPR后，贷款利率也会每月调整吗？

答：   

不会。贷款利率什么时候调整取决于合同对重定价周期和重定价日的约定。定价基准切换时，您可与商业银行重新约定重定价周期和重定价日，但房贷利率重定价周期最短为1年，也就是每年最多只会调整一次，所以不能每月或者根据您的意愿随时重新定价。

如您和银行约定的重定价日为1月1日，重定价周期为1年，那自下一年重定价日起，你的贷款利率会变更为最近一期（即2020年12月）公布的相应期限LPR加基点数，若此时LPR已经降低了，您在2021年全年即可享受新的执行利率水平，以后每年都依此类推。

问：

你觉得我转换成哪种定价方式更优惠呢？

 答： 

这个要根据您的意愿和判断，如果您认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那转换成以LPR为定价基准更有利哦。

比如，您贷款金额100万元，还款期限剩余10年，剩余本金是61万元，假设LPR下降20个基点，若还款方式不变，如等额本息方式还款，那您切换为参考LPR定价后，每个月就少还约60块钱，1年能节省700多块。

问：

贷款银行会在什么时候给我切换？万一这个期间LPR下降了，会不会影响我的贷款利率水平呢？

答：

自2020年3月1日起，原则上应于2020年8月31日前完成。具体切换时间请留意各贷款银行安排或向贷款银行咨询。

如果这个期间LPR下降了，不会影响贷款利率水平，因为切换时统一以2019年12月发布的LPR为基准计算加点数，因此所有客户在2020年3月至8月期间的任何时点转换，同一笔贷款的点差都是一样的，会保证大家都公平。

问：

那到时候银行怎么通知我呢? 是不是一定要去银行网点才能办理呢? 

答：

银行会通过官网、短信、电话、邮件、手机银行等多种方式通知您进行转换，同时银行会在保护您利益的前提下，通过网点办理、电子银行、手机银行等多种方式帮助您完成转换，最简便易行的只须在电子渠道上确认就可以，这样您就不用去银行了。具体方式银行会通知您，请保持联系畅通。

问：

如果有共同借款人，定价基准转换要怎么办理呢？

答：  

如果您有共同借款人，则需要共同借款人和您达成一致的转换意见，每个共同借款人都需要办理。

问：

存量公积金贷款已明确不切换为LPR定价，那存量的公积金组合贷款是否需要切换？

答： 

需要。因为存量公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款需要按照相关规定进行切换，公积金贷款仍按原公积金贷款利率政策执行。

问：

新办的贷款能享受这次利率下调带来的福利吗？

答：

只要没有做完银行面签的，或者没有签订贷款合同的，都按照LPR利率来走。

小  结

LPR是利率市场化改革的产物，转换本身是中性的，本身不会给你带来损失或利益。

但具体该不该转，就要看您的实际情况因人而异。

建议结合两个维度进行考虑，剩余贷款时长及目前存续贷款利率的规则。 

从时间维度来看：

如剩余贷款时长30年，且无提前还款打算，鉴于利率是一个波动的周期，选浮动利率（LPR）/固定利率影响不大。 

从贷利率规则上来看：

1、如果原本是基准利率打折的类型（有的甚至是7折），由于LPR整体规则未来不清晰，建议就不要动了。

2、如果是基准上浮的类型，由于目前货币宽松及利率下行的趋势，选择更换为LPR为基准的方式会更合适，成本或会进一步降低。

文章来源：上海证券报